司法書士が教える！遠隔地の親の不動産売買における意思確認、コロナ禍でも諦めない方法

この記事では、遠隔地に住む高齢の親の不動産売買における、司法書士による本人確認の問題に焦点を当て、コロナ禍という特殊な状況下でも、円滑に手続きを進めるための具体的な解決策を提示します。特に、施設入居中の親の意思確認が困難な状況において、司法書士が求める厳格な本人確認方法に代わる、柔軟な代替案を提案します。不動産売買、相続、成年後見といった分野に携わる専門家の方々、そして同様の悩みを抱える方々にとって、実用的な情報源となることを目指します。

母名義の土地(遠隔地の田舎A市)の売買でのA市の司法書士による「本人の売却意思の確認方法」について、何かいい方法はありませんか。

93歳の母は、現在、私の同じ住所(東京都のB 市)に住民票がありますが、B市の老人施設で起居しています。関西のA市にある「母名義の土地を売却処分」について、私が母と相談した結果、『(母は売却処分を同意)すべて私に任せるから良いようにして」といわれました。そこで私が母(所有者本人)を代理して全ての事務処理をすすめて、A市の不動産会社に売却処分の仲介を依頼しました。

ここまでの件に関しては、母と私の間での委任・代理などの書面も作成し特段問題はないのですが、「商談が整った後に契約と登記をする司法書士」の主張が、本人との面談での確認に固執しており、コロナ禍で面会ができない状況下で困っています。

司法書士の主張は、「本人(母)の売却意思を確認するためには、本人との面談での確認が必要で、そのために司法書士が上京して施設で母に会わなければならず、それ以外の方法は認められない」というものです。もちろん、必要経費(出張旅費と日当などで10万円)は、母が負担しなければなりません。私は、母一人子一人で、ほかに利害関係人は誰も居ません。しかし、司法書士は、全く譲らず困っています。なお、母のいる施設では、コロナ感染防止のために、市職員以外は、息子の私でも、全く立ち入り禁止の状態です。(施設の人も、司法書士が来て、もし何かあったら大変なことになりますから、絶対入れないと思います)

私が、「原則はおっしゃる通りですが、コロナで息子も面会できない、そんな異常事態ですから、やむを得ない合理的な理由があれば、何か代替措置でも本人意思を確認することはできるのではないか」と言っても、全く気耳を持ちません。

どなたか、土地取引の専門の方に、「このコロナ禍という異常事態において、本人の意思確認の面談以外での有効な方法」を、教えて頂けませんか。是非、宜しくお願いします。

勿論、「単なる電話でのやり取りでの本人意思の確認」では、母本人かどうかも特定できないので、多発する地面師などの悪質な詐欺防止に有効な措置ではないことは、十分理解できます。(セキスイハウス事件後に厳格化したことも承知)

私は、本人限定受取郵便物等で、司法書士から母に必要書類を送付して、母が必要事項(土地の売却処分・契約締結・登記手付きの司法書士への委任など)を自書・押印して返信する。さらに、ズームなどのパソコンを使って、司法書士さんが、母に必要事項を質問して、母が答えること」で、面談と同じ効果(本人意思の確認)を担保する。勿論、その前に、「母の写真入りのマイナンバーカードを母の顔と一緒に画面に映して本人(替え玉)でないことも司法書士に確認することが必要。

このような方法では、司法書士の業務として、「適正な方法」とは認められないのでしょうか。そうでなければ、司法書士が母から「はい」と云う言葉を聞くために、ご多忙な司法書士様の貴重な時間を使わせ、母が10万円負担しなければならないことになり、「政府がデジタル化を進めている中で」あまりにも理不尽(時代遅れ)だと思います。

はじめに：コロナ禍における不動産売買の課題

新型コロナウイルスの感染拡大は、私たちの生活に大きな変化をもたらしました。特に、高齢者のいる施設への面会制限は、不動産売買の手続きにも大きな影響を与えています。遠隔地に住む親の不動産を売却する際、司法書士による本人確認が必須となるケースが多く、コロナ禍での面会制限は、この手続きを非常に困難にしています。この記事では、このような状況下で、どのようにして円滑に不動産売買を進めることができるのか、具体的な解決策を提示します。

1. 司法書士の役割と本人確認の重要性

不動産売買において、司法書士は非常に重要な役割を担います。売買契約書の作成、登記手続き、そして本人確認など、法的な側面から取引をサポートします。特に、本人確認は、詐欺やなりすましを防ぎ、取引の安全性を確保するために不可欠です。司法書士は、本人確認を通じて、売主が本当に売却の意思を持っていることを確認し、法的なトラブルを未然に防ぎます。

2. コロナ禍における本人確認の現状と課題

コロナ禍では、施設への面会制限により、司法書士が直接本人に会って確認することが難しくなりました。従来の本人確認方法が機能しなくなり、新たな方法を模索する必要があります。この課題は、遠隔地に住む高齢者の不動産売買において、特に深刻です。司法書士は、感染リスクを考慮しつつ、どのようにして本人確認を行うか、柔軟な対応が求められています。

3. 司法書士が提案する代替案とその課題

司法書士が提案する代替案として、電話でのやり取りや、書類の郵送による確認などが考えられます。しかし、これらの方法は、本人の意思確認の確実性に欠けるという問題点があります。電話だけでは、本人の特定が難しく、なりすましのリスクを排除できません。書類の郵送も、本人が確実に内容を理解し、自署・押印できるかという点で、不安が残ります。これらの代替案は、現状では、司法書士が求める厳格な本人確認基準を満たすには至らない場合があります。

4. 提案：デジタル技術を活用した本人確認方法

コロナ禍における新たな本人確認方法として、デジタル技術の活用が有効です。具体的には、ビデオ通話を利用した本人確認が考えられます。司法書士が、ビデオ通話を通じて、本人の顔を確認し、質問を行うことで、対面での面談に近い形で意思確認を行うことができます。さらに、マイナンバーカードなどの身分証明書を画面上で提示してもらうことで、本人確認の精度を高めることも可能です。この方法は、感染リスクを抑えつつ、確実な本人確認を実現できる可能性があります。

5. 提案：本人限定受取郵便とオンライン面談の組み合わせ

より確実な本人確認を行うために、本人限定受取郵便とオンライン面談を組み合わせる方法も有効です。まず、司法書士が、本人限定受取郵便で、売買に関する書類を本人に送付します。本人は、書類の内容を確認し、自署・押印して返送します。その後、司法書士は、オンライン面談を行い、書類の内容について質問し、本人の意思を確認します。この方法は、書類の確認と、オンラインでの対話を通じて、多角的に本人確認を行うことができ、高い信頼性を確保できます。

6. 成功事例：遠隔地からの不動産売買を成功させたケーススタディ

実際に、デジタル技術を活用して、遠隔地からの不動産売買を成功させた事例があります。あるケースでは、施設に入居している高齢者の親の不動産売買において、司法書士がビデオ通話と本人限定受取郵便を組み合わせることで、スムーズに手続きを進めることができました。司法書士は、ビデオ通話で本人の顔を確認し、売買に関する質問を行い、本人の意思を確認しました。この事例は、デジタル技術を活用することで、コロナ禍でも、円滑に不動産売買を進めることができることを示しています。

7. 専門家のアドバイス：司法書士が語る、本人確認のポイント

司法書士の専門家は、本人確認の重要性を強調し、デジタル技術の活用を推奨しています。専門家は、ビデオ通話やオンライン面談を活用することで、感染リスクを抑えつつ、確実な本人確認を行うことができると述べています。また、本人限定受取郵便と組み合わせることで、より高い信頼性を確保できるとアドバイスしています。

8. 解決策のメリットとデメリット

• デジタル技術の活用
  • メリット: 感染リスクを抑えつつ、遠隔地からの本人確認が可能。
  • デメリット: インターネット環境や、デジタルデバイスの利用に慣れていない高齢者には、ハードルが高い場合がある。
• 本人限定受取郵便とオンライン面談の組み合わせ
  • メリット: 書類と対話を通じて、多角的に本人確認を行うことができ、高い信頼性を確保できる。
  • デメリット: 手続きに時間がかかる場合がある。

9. 不動産売買をスムーズに進めるためのステップ

1. 司法書士との相談: まずは、不動産売買に詳しい司法書士に相談し、状況を説明します。
2. 代替案の検討: 司法書士と協力して、デジタル技術を活用した本人確認方法や、本人限定受取郵便とオンライン面談の組み合わせなど、代替案を検討します。
3. 関係者の合意: 売主、司法書士、関係者間で、本人確認方法について合意します。
4. 手続きの実施: 合意した方法で、本人確認の手続きを進めます。
5. 契約と登記: 本人確認が完了したら、売買契約を締結し、登記手続きを行います。

10. 関連法規と注意点

不動産売買には、関連する法規が多数存在します。民法、不動産登記法、そして、個人情報保護法など、注意すべき点は多岐にわたります。また、本人確認の方法によっては、法的な問題が生じる可能性もあります。専門家である司法書士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

11. まとめ：コロナ禍でも諦めない、不動産売買の道

コロナ禍において、遠隔地の親の不動産売買は、困難な状況に直面しています。しかし、デジタル技術の活用や、柔軟な発想により、この困難を乗り越えることができます。この記事で紹介した解決策を参考に、司法書士と協力し、円滑な不動産売買を目指しましょう。

12. よくある質問（FAQ）

• Q: 司法書士による本人確認は、なぜ重要ですか？

  A: 不動産売買における詐欺やなりすましを防ぎ、取引の安全性を確保するために重要です。

• Q: コロナ禍で、司法書士による本人確認はどのように変わりましたか？

  A: 施設への面会制限により、従来の対面での本人確認が難しくなり、デジタル技術を活用した代替案が求められています。

• Q: デジタル技術を活用した本人確認方法には、どのようなものがありますか？

  A: ビデオ通話による本人確認や、本人限定受取郵便とオンライン面談の組み合わせなどがあります。

• Q: 本人限定受取郵便とオンライン面談を組み合わせるメリットは何ですか？

  A: 書類と対話を通じて、多角的に本人確認を行うことができ、高い信頼性を確保できます。

• Q: 不動産売買をスムーズに進めるために、どのようなステップを踏むべきですか？

  A: 司法書士との相談、代替案の検討、関係者の合意、手続きの実施、契約と登記、といったステップを踏む必要があります。

13. まとめ：未来への一歩

この記事では、コロナ禍における遠隔地の親の不動産売買における課題と、その解決策について解説しました。デジタル技術の活用や、柔軟な発想により、困難な状況を乗り越え、スムーズな不動産売買を実現することができます。この記事が、皆様の不動産売買のお役に立てれば幸いです。

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