神戸市の実家を空き家にする際の固定資産税の疑問を解決！住所変更と税金対策を徹底解説

この記事では、高齢の親御さんの介護を機に、実家を空き家にする際の固定資産税に関する疑問を解決します。住所変更のメリット・デメリット、固定資産税の仕組み、そして賢い税金対策について、具体的な事例を交えながらわかりやすく解説します。

固定資産税の質問です。母が神戸市で1人で住んでいます。年老いたので西宮市の老人ホームに入る場合、住所移転する方が良いかそのままが良いか。施設はどちらでも良いと言っていますが、住所移転の場合今まで住んでいた家は当分空き家になります。その場合固定資産税は今まで通りですか。ちなみにそこで50年以上住んでいました。

1. 住所変更の選択肢：メリットとデメリットを比較検討

親御さんが老人ホームに入居する際、住所を移すかどうかは、様々な要素を考慮して慎重に決定する必要があります。ここでは、住所変更のメリットとデメリットを比較検討し、最適な選択をするための指針を示します。

1-1. 住所を移転する場合のメリット

• 介護サービスの利用がスムーズになる可能性：住所を移転することで、西宮市の介護保険サービスをスムーズに利用できるようになる場合があります。特に、緊急時の対応や、地域密着型のサービスを利用する際には、住所が重要になることがあります。
• 精神的な安心感：親御さん自身が、新しい環境に馴染みやすくなる可能性があります。住所変更は、生活環境の変化を促し、新たな気持ちで生活をスタートさせるきっかけにもなり得ます。
• 行政手続きの簡素化：場合によっては、行政手続きが簡素化されることがあります。例えば、介護保険の手続きや、医療費の助成制度の申請などが、住所変更によってスムーズに進むことがあります。

1-2. 住所を移転する場合のデメリット

• 固定資産税の負担：空き家になった実家の固定資産税は、引き続き発生します。場合によっては、空き家の管理費用も加わり、経済的な負担が増加する可能性があります。
• 手続きの煩雑さ：住所変更に伴い、転居届の提出、運転免許証や保険証の変更など、様々な手続きが必要になります。
• 実家へのアクセス：住所を移転することで、実家へのアクセスが不便になる可能性があります。特に、親御さんの荷物整理や、家のメンテナンスを行う際に、移動距離が負担になることがあります。

1-3. 住所を移転しない場合のメリット

• 固定資産税の負担軽減：実家を所有し続けることで、固定資産税の負担は発生しますが、空き家対策として、様々な税制上の優遇措置を受けられる可能性があります。
• 実家の活用：将来的に、実家を賃貸に出したり、売却したりする選択肢を残すことができます。
• 思い出の維持：長年住み慣れた家を残しておくことで、親御さんの思い出を大切にすることができます。

1-4. 住所を移転しない場合のデメリット

• 介護サービスの制限：西宮市の介護保険サービスを利用する際に、制限が生じる可能性があります。
• 郵便物の管理：実家に届く郵便物の管理が必要になります。
• 空き家の管理：定期的な換気や清掃、庭の手入れなど、空き家の管理が必要になります。

2. 固定資産税の基本：空き家になった場合の税金はどうなる？

空き家になった実家の固定資産税について、基本的な知識を整理しておきましょう。固定資産税は、土地や家屋などの固定資産に対して課税される税金です。税額は、固定資産の評価額に基づいて計算されます。

2-1. 固定資産税の計算方法

固定資産税は、以下の計算式で求められます。

固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 税率

税率は、地方自治体によって異なりますが、一般的には1.4%です。固定資産税評価額は、3年に一度評価が見直されます。

2-2. 住宅用地の特例

住宅用地には、固定資産税の軽減措置が適用されます。この特例は、人が住んでいる家だけでなく、一定の条件を満たした空き家にも適用される場合があります。

• 小規模住宅用地：200平方メートル以下の住宅用地は、固定資産税評価額が1/6になります。
• 一般住宅用地：200平方メートルを超える住宅用地は、固定資産税評価額が1/3になります。

ただし、空き家が「特定空き家」に指定された場合は、この特例が適用されなくなる可能性があります。

2-3. 特定空き家とは

「特定空き家」とは、以下の状態にある空き家のことです。

• 倒壊の危険性がある：建物が老朽化し、倒壊の危険性がある場合。
• 著しく保安上の問題がある：建物の管理が不十分で、火災や犯罪のリスクが高い場合。
• 著しく景観を損ねている：建物の外観が著しく劣化し、周囲の景観を損ねている場合。
• その他、周辺の生活環境を悪化させている：ゴミの不法投棄や、害虫の発生など、周辺の生活環境を悪化させている場合。

特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税金が高くなる可能性があります。また、自治体から改善指導や、最終的には強制的な撤去命令が出されることもあります。

3. 空き家対策：固定資産税を抑えるための具体的な方法

空き家になった実家の固定資産税を抑えるためには、様々な対策を講じることができます。ここでは、具体的な方法をいくつか紹介します。

3-1. 空き家の管理を徹底する

空き家を良好な状態に保つことは、固定資産税を抑える上で非常に重要です。定期的な換気、清掃、庭の手入れなどを行い、建物の劣化を防ぎましょう。また、不法投棄や、不審者の侵入を防ぐための対策も必要です。管理が行き届いていれば、特定空き家に指定されるリスクを低減できます。

3-2. 賃貸や売却を検討する

空き家を有効活用することも、固定資産税対策として有効です。賃貸に出すことで、家賃収入を得ることができ、固定資産税の負担を軽減できます。また、売却することで、固定資産税の支払いをなくすことができます。ただし、売却には、仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかる場合があります。

3-3. リフォームやリノベーションを行う

空き家をリフォームやリノベーションすることで、建物の価値を高め、賃貸や売却を有利に進めることができます。また、断熱性能を高めることで、光熱費を抑えることもできます。ただし、リフォームやリノベーションには、費用がかかるため、事前にしっかりと計画を立てる必要があります。

3-4. 空き家バンクを利用する

空き家バンクは、空き家の所有者と、空き家の利用希望者をマッチングするサービスです。空き家バンクを利用することで、空き家の賃貸や売却をスムーズに進めることができます。また、自治体によっては、空き家バンクの利用に対して、補助金や助成金を提供している場合があります。

3-5. 専門家への相談

空き家に関する問題は、専門的な知識が必要になる場合があります。不動産会社、税理士、弁護士などの専門家に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。専門家は、個々の状況に合わせて、最適な対策を提案してくれます。

4. 固定資産税に関するよくある質問と回答

固定資産税に関するよくある質問とその回答をまとめました。これらの情報を参考に、疑問を解消し、適切な対策を講じましょう。

4-1. Q: 空き家になった場合、固定資産税は必ず高くなりますか？

A: いいえ、必ずしも高くなるとは限りません。住宅用地の特例が適用される限り、固定資産税は軽減されます。ただし、特定空き家に指定された場合は、この特例が適用されなくなり、税金が高くなる可能性があります。

4-2. Q: 空き家を放置すると、どのようなリスクがありますか？

A: 空き家を放置すると、建物の劣化が進み、倒壊の危険性や、不法投棄、不審者の侵入などのリスクが高まります。また、特定空き家に指定され、固定資産税が高くなる可能性もあります。

4-3. Q: 空き家を売却する場合、どのような税金がかかりますか？

A: 空き家を売却する場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。税率は、所有期間によって異なります。

4-4. Q: 空き家を相続した場合、固定資産税はどうなりますか？

A: 空き家を相続した場合、相続人が固定資産税を支払うことになります。相続人が複数いる場合は、共有名義で所有することになり、固定資産税も共有で支払うことになります。

4-5. Q: 固定資産税の支払いを滞納した場合、どうなりますか？

A: 固定資産税の支払いを滞納した場合、延滞金が発生します。また、滞納が続くと、財産が差し押さえられる可能性があります。

5. 成功事例：固定資産税対策で賢く資産を守る

ここでは、固定資産税対策に成功した事例を紹介します。これらの事例を参考に、ご自身の状況に合った対策を検討しましょう。

5-1. 事例1：賃貸経営で固定資産税を軽減

Aさんは、実家をリフォームし、賃貸住宅として活用しました。賃貸収入を得ることで、固定資産税の負担を軽減し、安定した収入源を確保することができました。また、入居者がいることで、建物の管理もスムーズに行うことができました。

5-2. 事例2：売却で税負担をなくす

Bさんは、実家を売却することにしました。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得税が発生しましたが、固定資産税の支払いをなくすことができました。また、売却益を老後の資金に充てることができました。

5-3. 事例3：空き家バンクを活用

Cさんは、空き家バンクを利用して、実家を売却しました。空き家バンクを通じて、購入希望者を見つけることができ、スムーズに売却を進めることができました。また、自治体から補助金を受け取ることができました。

6. まとめ：賢い選択で固定資産税の悩みを解決

この記事では、高齢の親御さんの介護を機に、実家を空き家にする際の固定資産税に関する疑問を解決するために、住所変更のメリットとデメリット、固定資産税の仕組み、そして賢い税金対策について解説しました。住所変更の選択、空き家の管理、賃貸や売却の検討、専門家への相談など、様々な対策を講じることで、固定資産税の負担を軽減し、資産を守ることができます。ご自身の状況に合わせて、最適な対策を検討し、賢く資産を守りましょう。

今回のケースでは、住所変更をするかどうかは、親御さんの生活の質と、経済的な負担のバランスを考慮して決定する必要があります。固定資産税だけでなく、介護保険サービスや、実家の管理費用なども含めて、総合的に判断することが重要です。専門家への相談も検討し、最適な選択をしてください。

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