借地権と境界問題：70年間の借地、相続、そして隣地との紛争解決への道

祖父在住の土地は借地で建物は祖父の名義です。昭和48年道路拡張工事で土地を提供することで狭くなりましたが、再度その借地に新築しました。その土地を5年前母が購入しました。購入時、地主さん側の測量もなく境界線確認もなく売買、保存登記まで司法書士事務所で行いました。※70年借りていたのと、こちらが売って下さいとお願いしていることもあり、道路拡張工事の時保存登記もされており、既に相続が3代目に成っていた為境界確認はありませんでした。母は購入した土地の㎡数と商業地域で100％で建てた建物1階の㎡数の差が3坪ちょっとあり、家屋調査士に尋ねると、道路拡張工事で土地を提供した図面を県が法務局に登記しており、その時の地積測量図を取って下さいました。その図面を測ると新築した国道沿いの長さが2ｍ程足りず、当時相談した家屋調査士は「多かったら人様の土地を侵害しているのだから、足らない方がいいです」と言われ母はそうなの？と思っていたのですが、最近どうしても納得がいかなかったのか他の家屋調査士に相談しました。すると隣の住人が昭和55年に祖父の裏の住人に通路として分筆していた事が分かりました。隣の住人は図面上では自分の土地から分筆し裏の住人に売った内容の保存登記をされていましたが、実際は母が購入した土地（祖父が70年間借りていた）を売った状況でした。※だから2ｍ程長さが足らない事が判明しました。祖父が借りていた地主さんは、自分の土地を勝手に売られた事に気が付かず、道路拡張工事で県が保存登記した㎡数で母に売った様です。祖父は裏の住人から「この通路は私の物」と言われ続けていて地主さんの土地とは思っていなかった様です。隣の住人は裏の住人に売った後、自宅の土地建物も売却してそこにはいません。売却した本人は死亡し息子さんの代になっています。母は祖父の介護の為、現在の建物を取り壊し新築するのに測量を・・・と思っていた様です。この場合現在の隣の方の土地を修正し（分筆していないのだから取り消し）、母の土地は分筆の手続きをしないと新築が建てられないと思います。裏の方が他の方に売る時、測量をされると思うので、その時この事実が分るからそれまで待った方が良いのでは・・・との事でした。こうなると、勝手に売られた部分の土地代も母は多めに払い、測量費に加え分筆手続き等、負担が大きく成り凹んでいました。測量士さんがアドバイス下さった以外に何か良い案がありましたら教えて下さい。宜しくお願い致します。追記：裏の方は知らずに購入している為、時効取得？になるのでしょうか？素人で申し訳ありません

複雑な土地問題：解決へのステップ

このケースは、長年の借地、道路拡張工事、相続、そして不正確な境界確定が複雑に絡み合った、非常に難しい土地問題です。ご心配されている通り、簡単に解決できる問題ではありませんが、段階的に解決策を探っていくことが可能です。焦らず、専門家の力を借りながら、一つずつ問題を解決していきましょう。

まず、現状を整理します。

* **問題1：境界不明確:** 70年間の借地期間中に道路拡張工事があり、その後の境界線が曖昧になっています。さらに、隣地との境界線も明確になっておらず、土地の一部が隣地所有者によって不当に売買されていました。
* **問題2：所有権の曖昧性:** 地主さんは自分の土地の一部が売買されたことに気づいていませんでした。隣地所有者も、売買された土地が地主さんの土地の一部であることを認識していませんでした。
* **問題3：新築計画の阻害:** 境界線が不明確なため、母は土地の測量と分筆手続きが必要となり、新築計画が滞っています。
* **問題4：経済的負担:** 土地の境界確定、分筆手続き、そして不当に売買された土地の補償など、多額の費用負担が予想されます。

専門家への相談：解決策を探る

現状では、以下の専門家の協力を得ることが不可欠です。

• 土地家屋調査士： 境界確定のための正確な測量、そして分筆登記手続きに関する専門的なアドバイスを得る必要があります。複数の土地家屋調査士に相談し、最適なプランを選定することをお勧めします。
• 弁護士： 隣地所有者との交渉、そして必要であれば訴訟手続きなど、法的観点からのサポートが必要です。特に、不当に売買された土地の補償請求など、複雑な法的問題に対処するには弁護士の専門知識が不可欠です。
• 司法書士： 土地に関する登記手続き、分筆登記など、法的な手続きを円滑に進めるために司法書士の協力を得る必要があります。

解決策の検討：段階的なアプローチ

解決策は、以下の段階的なアプローチで検討する必要があります。

1. 正確な境界確定： まず、信頼できる土地家屋調査士に依頼し、正確な境界線を確定します。これは、今後のすべての解決策の基礎となります。昭和48年の道路拡張工事に関する図面なども活用し、徹底的に調査する必要があります。
2. 隣地所有者との交渉： 隣地所有者に対して、不当に売買された土地について、話し合いの場を設ける必要があります。弁護士を介して交渉することで、円滑な解決を目指せます。善意の第三者であることを伝え、感情的にならず、冷静に状況を説明することが重要です。時効取得の有無も弁護士に相談し、法的根拠に基づいた交渉を進めるべきです。
3. 分筆登記手続き： 境界線が確定し、隣地所有者との交渉がまとまれば、土地家屋調査士と司法書士の協力を得て、分筆登記手続きを行います。この手続きには一定の期間と費用がかかります。
4. 必要に応じて訴訟： 交渉がまとまらない場合は、弁護士を通じて訴訟手続きを検討する必要があります。訴訟は時間と費用がかかりますが、権利を守るためには必要な手段です。

時効取得の可能性：専門家の意見を

ご質問の「時効取得」については、隣地所有者が善意で、かつ、公然と、そして平穏に20年間土地を占有していれば、時効取得が認められる可能性があります。しかし、今回のケースでは、隣地所有者が土地の所有権を認識していなかった可能性が高いため、時効取得が認められる可能性は低いと考えられます。弁護士に相談し、詳細な法的アドバイスを受けることが重要です。

具体的なアドバイス：行動計画

1. **複数の専門家に相談:** 土地家屋調査士、弁護士、司法書士にそれぞれ相談し、それぞれの専門家の意見を聞き、最適な解決策を検討しましょう。
2. **証拠集め:** 道路拡張工事に関する図面、売買契約書、登記簿謄本など、関連するすべての書類を収集し、整理しましょう。
3. **冷静な対応:** 感情的にならず、冷静に状況を把握し、専門家のアドバイスに従って行動しましょう。
4. **費用見積もり:** 各手続きにかかる費用を事前に見積もり、予算を立てましょう。
5. **長期的な視点:** 土地問題の解決には時間がかかることを理解し、長期的な視点で対応しましょう。

まとめ

今回の土地問題は複雑で、解決には時間と費用がかかりますが、専門家の協力を得ながら、段階的に解決していくことが可能です。焦らず、冷静に、そして専門家のアドバイスに従って行動することで、必ず解決策が見つかるはずです。 まずは、信頼できる専門家への相談から始めましょう。

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