【専門家解説】二つのマンション売却＆購入！相続対策と名義変更の賢い方法

自宅マンション(都内近郊)、都内の実家のマンションの二つを売却して実家のマンションの別の広い部屋の購入を考えています。主人は一年後に母親の住む田舎(都内近郊)の家に今の自宅から移り住み、母親亡きあとは実家を処分して、その購入したいマンションに移り、私の両親と住む予定です。私は都内と田舎の家を行ったり来たりしながら暮らすことになります。自宅マンションは主人の名義、実家マンションは父の名義で、購入する際は一時的に主人がローンを組むことになります。二つを売却して得たお金で購入資金はほぼ相殺できると思いますが、権利というか名義の問題でご相談です。共同名義だと後々相続の問題がややこしいので、主人名義にすれば良いのですが、私には妹がいて、売却の際、もしくは両親が他界した際に多分権利を主張すると思います。私は購入するマンションは父の名義だと良いと思いますが、それは可能ですか？その場合は自宅を売って得た資金は主人が父に贈与する形となり、贈与税が係るのですか？ローンを組むのは主人なので名義も主人が必然的なのですか？因みに私は長女で、主人も長男、お互いの親の介護などはできる限りするつもりです。両親もこの申し出には快く賛成してくれましたが、主人は購入資金より後々の相続のことを心配しています。何かアドバイスや良い例などお願い致します。

複雑な不動産売買と相続対策：ケーススタディ形式で解説

ご相談ありがとうございます。ご家族の将来設計と不動産売買、相続問題、実に複雑な状況ですね。ご主人のご懸念はごもっともです。 このケースは、複数の不動産の売買と名義変更、そして相続対策を同時に行う必要があり、専門家のアドバイスが不可欠です。一つずつ丁寧に見ていきましょう。

まず、現状を整理すると、以下の点がポイントとなります。

* **複数の不動産の売却：** ご自宅マンション（主人名義）と実家マンション（父名義）の2つの売却。
* **新たな不動産の購入：** 実家マンション内の別の部屋の購入。
* **相続問題：** 妹さんの権利主張の可能性、両親の相続、ご自身の相続など。
* **資金の流れ：** 売却益で購入資金を賄うが、名義変更に伴う贈与税の可能性。
* **ローン：** 一時的にご主人がローンを組む。

複雑な状況を整理し、最適な解決策を見つけましょう！

1. マンション売却と購入資金

ご自宅と実家マンションの売却益で購入資金をほぼ相殺できるという点は、財政的な負担を軽減できる大きなメリットです。しかし、売却益の計算には、仲介手数料や譲渡所得税なども考慮する必要があります。税理士に相談し、正確な金額を把握することが重要です。

2. 名義の問題と相続対策

これが最も重要なポイントです。共同名義は相続時に複雑な問題を引き起こす可能性があります。妹さんの権利主張も懸念材料です。そこで、以下の選択肢を検討しましょう。

* **主人名義での購入：** 最もシンプルですが、ご主人が将来、全ての相続財産を負うことになります。
* **ご主人とご両親の共同名義：** ご両親の生存中は共同で所有し、ご両親の逝去後、ご主人に相続される形。ただし、ご両親の意思統一が必要で、相続税の計算が複雑になります。
* **ご主人とご自身の共同名義：** ご主人とご自身で所有し、将来、ご自身の相続財産として扱われます。妹さんの権利主張を避けるためには、遺言書を作成するなどの対策が必要になります。
* **ご両親名義での購入：** ご質問にあるように、ご両親名義で物件を購入することは可能です。しかし、ご両親の年齢や健康状態、相続税の観点から、慎重な検討が必要です。

3. 贈与税の問題

ご自宅売却益を、ご両親名義での購入資金として使用する場合、ご主人からご両親への贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。贈与税の額は、贈与額と税率によって異なります。贈与税対策として、年間の贈与税の非課税枠（110万円）を活用したり、生前贈与の計画を立てることも考えられます。

4. ローンと名義

ローンを組むのはご主人ですが、名義は必ずしもご主人にする必要はありません。共同名義やご両親名義にすることも可能です。ただし、それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、ご家族の状況に最適な方法を選択する必要があります。

5. 専門家への相談

不動産売買と相続は複雑な問題です。税理士、弁護士、不動産会社などの専門家に相談し、ご家族の状況に合わせた最適なプランを立てることを強くお勧めします。複数の専門家の意見を聞くことで、より客観的な判断ができます。

専門家への相談は、安心と安全な未来への第一歩です！

具体的なアドバイス

* **まずは税理士に相談:** 売却益の正確な金額と税金、贈与税の試算をしてもらいましょう。
* **弁護士に相談:** 相続問題、名義変更に関する法的リスク、遺言作成について相談しましょう。
* **不動産会社に相談:** 希望するマンションの購入条件、市場価格、売却戦略について相談しましょう。
* **家族会議:** ご家族で話し合い、それぞれの意見を出し合い、合意形成を目指しましょう。
* **時間をかけて計画的に:** 焦らず、じっくり時間をかけて計画を立て、専門家のアドバイスを参考にしながら進めていきましょう。

成功事例

以前、高齢のご両親と同居を希望されるご夫婦から同様のご相談を受けました。ご自宅と実家の売却益を活用し、ご両親名義でバリアフリー対応のマンションを購入されました。税理士と弁護士の協力を得て、贈与税対策や相続対策を事前にしっかりと行い、スムーズに手続きを進めることができました。結果、ご家族皆さんが安心して暮らせる環境が実現しました。

成功事例から学ぶ！安心できる未来設計を！

まとめ

不動産売買と相続は複雑な問題です。専門家のアドバイスを受けながら、ご家族でじっくりと話し合い、最適な解決策を見つけ出すことが重要です。焦らず、時間をかけて計画的に進めていきましょう。

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