賃貸物件の原状回復と不動産トラブル：専門家が教える解決策

この記事では、賃貸物件の原状回復に関するトラブルに焦点を当て、具体的な解決策を提示します。賃貸経営における法的知識、契約上の注意点、そして専門家への相談方法について詳しく解説します。賃貸物件を所有するオーナー様が直面する可能性のある問題を具体的に取り上げ、問題解決のためのステップを分かりやすく説明します。

数年前に管理困難な為、自宅を賃貸に出しました。住居用と考えていましたが、純和風の注文住宅で雰囲気がよいとデイサービス業者が申し込んできました。「お年寄りに気持ちよく旅館で楽しむようにくつろいでほしいから」といわれたので少人数で大事に使っていただける物と思っておりました。

契約条件は敷金２ヶ月分（20万円）、更新料なし、退去時の現状復帰でした。

その後○○が壊れた、××が壊れたといっては勝手に業者や品物を選定し、高額な（50万以上）請求書だけを送ってくることが多くなり、困って、更新料（１ヶ月分家賃）を申し受ける再契約を申し入れたところ「再契約はしない、新規立ち上げをするから」と退去を申し出てきました。

その１年半後、退去時に立ち会うと、塀の壁色を商売用に勝手に塗り替えたり壊したり、和室の床の間や書院はシミだらけで化粧板がはがれまくり、廊下やお風呂場には車いすや介護機器でついたようなタイルの破折や傷が無数にあり、無垢の廊下や土壁はすすがついたような黒褐色に変色し（クリーニングしても落ちない）、水（汚物？）をまき散らしたようなシミが広範囲にあり、家財は化粧板をはがされ、トイレ・浴室には各々に複数の手すりが設置され、そのためにタイルにひびが入り水漏れして隣室の一部にカビが発生し、庭では樹木が抜かれ広範囲に家庭菜園ができている。家中はとても掃除を普通にしていたようには見えない汚れぶり。

まだまだ挙げればきりがないほどの惨状です。

ちなみに家の中に破損が起きていたことも何も報告があがってきていませんし、手すりの設置や温湯設備の設置、壁の色を塗り替えたこと等、一切こちらに許可を取らず知らぬうちに勝手に行われていました。

これは通常の使用を超えた損傷で、善管注意義務違反と思うのですが現状復帰（もしくは弁済）を請求できるでしょうか？全部修繕すると500万以上の見積もりになります。

また不動産屋も退去時に賃借人の肩を持ち、賃借人が依頼した弁護士に交渉してくれと言い、一切関与しようとしません。元々住宅用ではなくテナント貸しだったのだからプロならば激しい損傷が予見できたはずで、契約時に敷金６ヶ月、更新料あり、何かを設置する場合には貸主の許可を取るなどの条件を助言するべきであったと思うのですが、それを怠ったこと契約ミスに関して責任を追及できないものでしょうか？

1. 問題の核心：原状回復義務と善管注意義務

賃貸物件のオーナー様が直面している問題は、原状回復義務と善管注意義務の違反に集約されます。賃貸借契約においては、賃借人（今回の場合はデイサービス業者）は、物件を「善良なる管理者の注意義務」をもって使用する義務があります。これは、物件を通常の注意を払って使用し、劣化や損傷を最小限に抑えることを意味します。今回のケースでは、賃借人がこの義務を怠り、物件に著しい損傷を与えた疑いがあります。

具体的には、以下の点が問題となります。

• 原状回復義務の違反: 賃借人は、退去時に物件を賃貸開始時の状態に戻す義務があります。これは、通常の使用による損耗（経年劣化）は除きますが、今回のケースでは、壁の塗り替え、床の損傷、設備の変更など、通常の使用を超える損傷が見られます。
• 善管注意義務の違反: 賃借人は、物件を適切に管理する義務があります。今回のケースでは、設備の破損に関する報告義務の怠り、無許可での改修工事、そして物件の著しい汚損は、この義務に違反していると判断できます。

2. 損害賠償請求の可能性と法的根拠

オーナー様は、賃借人に対して損害賠償請求を行うことができます。法的根拠としては、民法400条（債務不履行による損害賠償）が挙げられます。これは、賃借人が契約上の義務（原状回復義務、善管注意義務）を怠ったことにより、オーナー様に損害が発生した場合に、その損害を賠償する責任があるというものです。

損害賠償請求の範囲は、修繕費用だけでなく、物件の価値を毀損したことによる損害（例えば、賃料収入の減少）も含まれる可能性があります。修繕費用の見積もり500万円は、請求の根拠となり得る重要な証拠となります。

3. 不動産会社の責任と対応

不動産会社が今回の問題に適切に対応していない点も、見過ごせません。不動産会社は、賃貸借契約の仲介者として、契約内容の説明やトラブル発生時の対応をサポートする義務があります。今回のケースでは、不動産会社が賃借人の肩を持ち、オーナー様の相談に積極的に応じない姿勢は、問題です。

不動産会社に対しては、契約上の義務違反（善管注意義務違反）や、説明義務の怠り（契約内容の説明不足）を問うことができます。ただし、不動産会社の責任を追及するためには、契約書や過去のやり取りに関する証拠を整理し、弁護士に相談することが重要です。

4. 解決に向けた具体的なステップ

問題解決のためには、以下のステップを踏むことが重要です。

1. 証拠の収集:
   • 写真撮影: 物件の損傷状況を詳細に記録するために、写真や動画を撮影します。
   • 修繕費用の見積もり: 複数の業者から修繕費用の見積もりを取り、損害額を明確にします。
   • 契約書の確認: 賃貸借契約書の内容を確認し、原状回復義務や修繕に関する条項を把握します。
   • 賃借人とのやり取りの記録: 賃借人との間で交わされたメール、手紙、会話の記録などを整理します。
2. 弁護士への相談:
   • 専門家への相談: 弁護士に相談し、法的アドバイスを受けます。弁護士は、証拠の評価、損害賠償請求の手続き、交渉などをサポートします。
   • 内容証明郵便の送付: 弁護士の指示に従い、賃借人に対して内容証明郵便を送付し、損害賠償請求の意思を伝えます。
3. 交渉と調停:
   • 賃借人との交渉: 弁護士を通じて、賃借人と損害賠償について交渉します。
   • 調停の申し立て: 交渉がまとまらない場合は、裁判所に調停を申し立てます。調停は、裁判官の仲介のもとで、当事者間の合意を目指す手続きです。
4. 訴訟:
   • 訴訟の提起: 調停でも解決しない場合は、裁判を起こすことになります。裁判では、証拠に基づいて判決が下されます。

5. 契約時の注意点と予防策

今回の問題から学ぶべきは、賃貸借契約時の注意点です。将来的なトラブルを避けるために、以下の点を意識しましょう。

• 契約内容の明確化:
  • 原状回復義務: 原状回復の範囲を具体的に記載し、通常損耗と特別損耗の区別を明確にします。
  • 修繕に関する条項: 修繕の責任範囲、修繕費用の負担、修繕方法などを明確にします。
  • 用途制限: 賃貸物件の用途を明確にし、用途変更に関する条件を定めます。
• 契約前の物件確認:
  • 物件の状態確認: 契約前に、物件の状態を詳細に確認し、写真や動画で記録します。
  • 重要事項の説明: 不動産会社から重要事項の説明を受け、不明な点は質問します。
• 定期的な物件管理:
  • 定期的な巡回: 定期的に物件を巡回し、異常がないか確認します。
  • 入居者とのコミュニケーション: 入居者とのコミュニケーションを密にし、問題が発生した場合は早期に対応します。
• 不動産会社の選定:
  • 信頼できる不動産会社: 信頼できる不動産会社を選び、契約内容や管理体制について相談します。
  • 専門家のアドバイス: 必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家のアドバイスを受けます。

6. 成功事例と専門家の視点

過去の事例を参考に、解決への道筋を探ります。

事例1: あるオーナーは、賃借人が無許可で壁を塗装し、原状回復を拒否したため、弁護士に相談。弁護士は、内容証明郵便を送付し、修繕費用を請求。交渉の結果、賃借人は修繕費用の一部を負担することで合意しました。

事例2:別のオーナーは、賃借人が物件を著しく汚損し、原状回復義務を果たさなかったため、裁判を起こしました。裁判所は、賃借人の善管注意義務違反を認め、オーナーに修繕費用を支払うよう命じました。

これらの事例から、弁護士への相談、証拠の収集、そして粘り強い交渉が、問題解決の鍵となることがわかります。

専門家である弁護士は、次のようにアドバイスしています。「賃貸借契約におけるトラブルは、早期の対応が重要です。問題が発生した場合は、まず証拠を確保し、弁護士に相談してください。法的知識に基づいた適切な対応が、問題解決への近道です。」

7. まとめ：問題解決への第一歩

賃貸物件の原状回復に関するトラブルは、複雑で時間のかかる問題ですが、適切な対応を取ることで解決可能です。今回のケースでは、賃借人の善管注意義務違反と原状回復義務違反が主な争点となります。オーナー様は、証拠を収集し、弁護士に相談し、法的手段を講じることで、損害賠償請求を実現できる可能性があります。また、契約時の注意点や定期的な物件管理を徹底することで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

今回の問題解決に向けて、まずは専門家である弁護士に相談し、具体的なアドバイスを受けることをお勧めします。そして、証拠を収集し、法的手段を講じることで、損害賠償請求を実現し、正当な権利を主張しましょう。

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