賃貸物件の原状回復トラブル！家主が知っておくべき対応と解決策

賃貸物件の家主として、入居者の退去に伴う原状回復の問題は、誰もが一度は直面する悩みです。特に、今回のケースのように、入居者の故意による破損が多く、費用負担について意見の相違がある場合、どのように対応すれば良いのか、頭を悩ませることでしょう。この記事では、原状回復の基本的な考え方から、具体的な交渉術、そして専門家への相談方法まで、家主が知っておくべき情報を網羅的に解説します。

賃貸一軒家の家主です。入居者退去にあたり、現状回復の考え方のアドバイスをお願いできたらと思います。

自分たちでもいろいろ調べてはみましたが、わからない点があるので、どうかよろしくお願い致します。

両親の介護の関係で実家に住み、少し離れたところにある自分たちの一軒家を貸しています。都内の４LDKです。自営の男性が家族5人で7年弱居住、11月末に退去しました。

家主の経験がなかったので契約時には気付かず、7年間、更新料は一度もいただきませんでしたが、契約書に入っていないのでこれは仕方の無いことです。

入居期間中、家賃滞納があって、交渉に行ったり、保証人である兄弟に連絡したりしましたが、なんとか家賃は全部支払われています。

退去の連絡時に、「息子が暴れて壁に穴を開けたり、自分（借り主）が怒ってサッシドアの一枚ガラスを割ったりしてある状態だ」と言われました。

退去翌日、借り主本人と不動産屋、私たち夫婦で明け渡し立ち会いに行ってびっくり。「穴を開けた」どころではなく、1階の3部屋、廊下の壁、天井が穴だらけでした。2階のリビングにもありました。天井は木刀で開けたと言っていました。

壁はもちろん、天井や床の廻り巾木というのでしょうか、これらも破損した箇所がたくさんありました。

また、子供部屋は中を監視するためにドアを外し、ビニールを下げていたとのことで、ドアはつけ直してありましたが、簡単には剥がれない強力な粘着テープが入り口の3辺にびっちりついていたり、ベランダへ出るサッシのガラスドアは見事に割れていました。

また、クローゼットの折りたたみ式扉も外していたとかで、金具が一つ消失、扉がぶらぶらとぶら下がっている状態でした。

キッチンの天井に組み入れた形の照明も割れていました。

玄関キーはオリジナル2本を渡してあり、紛失の場合は鍵交換の借り主負担100％と契約書に明記してありましたが、やはり紛失していました。

現状回復にあたり、

壁クロスについて。

キッチンと1部屋のクロスはきれいですし、クリーニングだけでオッケーだと思います。現にクリーニングのみで次の入居者が決まりました。

そのように使えば、1階の寝室などもそのように処理できたのではないかと思うのですが、穴だらけなので、壁を全て補修しなくてはなりませんでした。

「国土交通省住宅局発行、原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というのを調べると、クロスは6年で償却とのことなので、こういう場合でも借り主の負担は0なのでしょうか。

6年で償却だからやり放題、ということになりますか。

退去後12月に業者の見積もりを送りましたが、鍵やガラスの単価が高いのでは？という返答があったので、「次の募集があるので1月中旬までに補修を終えたい、その日程でできる業者で心当たりがあれば早急に見積もりを取ってください」と連絡をしました。

それに対し、「忙しいので、2,3日中に見積もりを取るのは無理なので、よろしくお願いします」という返答があったので、なるべく費用を抑えるように配慮して発注しました。

年末にその計算書を送ったところ、

・クロスは６年で償却だから、負担しない

・壁はネットで調べたら、一カ所5000〜8000円だ

・鍵もネットショップだともっと安い

・クローゼットの金具はホームセンターでも帰るし、その取り付けは素人でも出来ると思うのに1 万円は高い

・サッシガラスの交換代がガラス代と別に計算されるのは納得できない

などの返答がありました。

クロスは６年償却だからやり放題？

ネットショップであれこれ調べて手配したり、ホームセンターに行ったり、安い業者を探すのは時間的にも労力的にも大変なので、一括業者に頼むのはおかしいのでしょうか？

素人でも出来る作業だというのなら、退去前に自分でなおすべきだったと思うのですがどうでしょうか？

照明・ガラス交換についても、割ったのはずいぶん前のことらしく、それを放っておいたのだから今更、交換代がどうのというのはおかしいと思うのですが。

その方も事情がいろいろあると思ったので、こちらも少しでも安くできるところはそのようにと斟酌して計算したのですが、それに対し、こんな返答があって、チョット頭に来ています。

何かアドバイスを頂けたら、幸いです。どうぞよろしくお願い致します。

1. 原状回復の基本原則：ガイドラインと契約内容の重要性

原状回復とは、賃貸借契約が終了した際に、借り主が借りた部屋を元の状態に戻すことを指します。しかし、どこまでを「元の状態」とみなすかは、しばしばトラブルの原因となります。ここでは、原状回復の基本原則と、トラブルを未然に防ぐためのポイントを解説します。

1.1. 原状回復の定義と法的根拠

原状回復の法的根拠は、民法621条に規定されています。これは、借り主が借りた物を「借りたときの状態」に戻して返還する義務があることを定めています。しかし、この「借りたときの状態」の解釈が、具体的なトラブルの焦点となります。

1.2. 国土交通省のガイドライン：どこまでが家主負担？

国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復の考え方を示す重要な指針です。このガイドラインでは、建物の価値を損なうような行為（故意・過失による損傷）は借り主の負担、通常の使用による損耗（経年劣化）は家主の負担とされています。

• 借り主の負担となるもの: 故意による壁の穴、タバコの焦げ付き、ペットによる傷など
• 家主の負担となるもの: 日常的な使用によるクロスの変色、自然な摩耗、設備の自然故障など

1.3. 契約書の確認：特約の有無と重要性

賃貸借契約書には、原状回復に関する特約が記載されている場合があります。特約は、ガイドラインよりも優先される場合があり、トラブル解決の重要な手がかりとなります。契約内容をしっかりと確認し、不明な点は専門家に相談することが重要です。

2. 具体的なケーススタディ：今回のケースにおける問題点と解決策

今回のケースでは、入居者の故意による損傷が多数見受けられ、費用負担について意見の相違が生じています。ここでは、問題点を具体的に分析し、それぞれの解決策を提示します。

2.1. 壁クロスの問題：償却と負担の範囲

壁クロスは、ガイドラインによると、6年で償却されるとされています。しかし、今回のケースでは、穴だらけの状態であり、これは明らかに故意による損傷と判断できます。したがって、借り主は、クロスの補修費用を負担する義務があります。ただし、全面的な張り替えではなく、損傷部分のみの補修で済む場合は、費用を抑えることも可能です。

2.2. 鍵の紛失：契約と費用の問題

契約書に「鍵の紛失の場合は借り主負担」と明記されている場合、これは有効な特約となります。したがって、鍵の交換費用は、借り主が全額負担することになります。鍵の種類や交換費用については、事前に見積もりを取り、借り主に提示することが重要です。

2.3. その他の損傷：照明、ガラス、クローゼット

照明やガラスの破損についても、故意によるものと判断できる場合は、借り主が修繕費用を負担します。クローゼットの金具紛失についても、同様に借り主の負担となります。ただし、修繕費用については、見積もりを取り、妥当な金額を請求することが重要です。

2.4. 交渉術：スムーズな解決のために

借り主との交渉は、感情的にならず、冷静かつ客観的に行うことが重要です。以下の点に注意して交渉を進めましょう。

• 証拠の確保: 破損箇所の写真や動画を記録し、修繕費用の見積もりを提示する。
• ガイドラインと契約内容の説明: ガイドラインや契約内容に基づき、費用負担の根拠を明確に説明する。
• 譲歩案の提示: 双方にとって納得できる解決策を提案する（例：一部の費用を家主が負担するなど）。

3. 見積もりと業者選定：費用を抑え、質の高い修繕を実現するために

原状回復費用を抑えるためには、適切な業者を選定し、見積もりを比較検討することが重要です。ここでは、業者選定のポイントと、見積もりの注意点について解説します。

3.1. 複数の業者から見積もりを取る

必ず複数の業者から見積もりを取り、費用や内容を比較検討しましょう。複数の見積もりを比較することで、適正価格を把握し、不当な請求を防ぐことができます。また、業者の対応や技術力も比較検討し、信頼できる業者を選びましょう。

3.2. 見積もりの詳細確認

見積もりは、内訳が詳細に記載されているものを選びましょう。内訳が不明確な場合、追加費用が発生する可能性があります。見積もり内容について不明な点があれば、業者に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。

3.3. 費用を抑えるための工夫

費用を抑えるためには、以下の点を検討しましょう。

• DIYの検討: 軽微な修繕（例：クローゼットの金具の取り付け）は、DIYで行うことも検討しましょう。
• 中古品の活用: 設備の交換が必要な場合、中古品やリサイクル品を活用することも検討しましょう。
• 複数の業者への発注: 修繕箇所ごとに、得意な業者に依頼することで、費用を抑えることができます。

4. 専門家への相談：弁護士、不動産鑑定士、そしてAI相談

原状回復の問題は、複雑で専門的な知識が必要となる場合があります。一人で悩まず、専門家に相談することも検討しましょう。ここでは、相談できる専門家と、それぞれの役割について解説します。

4.1. 弁護士：法的トラブルの解決

借り主との交渉がうまくいかない場合や、法的トラブルに発展しそうな場合は、弁護士に相談しましょう。弁護士は、法的観点から問題解決をサポートし、訴訟になった場合の対応も行います。

4.2. 不動産鑑定士：物件の価値評価

物件の価値が大きく損なわれた場合や、修繕費用が高額になる場合は、不動産鑑定士に相談することも検討しましょう。不動産鑑定士は、物件の価値を評価し、適切な修繕費用を算出する手助けをしてくれます。

4.3. AIキャリアパートナー「あかりちゃん」：悩み相談から仕事探しまで

「原状回復の問題は、精神的な負担も大きいものです。誰かに話を聞いてほしい、具体的なアドバイスが欲しいと感じることもあるでしょう。そんな時は、AIキャリアパートナー「あかりちゃん」にご相談ください。

5. トラブルを未然に防ぐために：事前の対策と契約時の注意点

原状回復のトラブルを未然に防ぐためには、事前の対策が重要です。ここでは、契約時の注意点と、入居中の管理について解説します。

5.1. 契約時の注意点：特約と重要事項の説明

契約時には、原状回復に関する特約を明確に記載し、借り主に十分な説明を行いましょう。特に、故意による損傷や、ペット飼育に関する特約は、トラブルになりやすいため、注意が必要です。重要事項説明書を丁寧に作成し、借り主に理解してもらうことが重要です。

5.2. 入居中の管理：定期的な巡回とコミュニケーション

入居中の管理も、トラブルを未然に防ぐために重要です。定期的に物件を巡回し、異常がないか確認しましょう。また、借り主とのコミュニケーションを密にし、問題が発生した場合は、早期に対応することが大切です。

5.3. 保険の活用：万が一の事態に備える

火災保険や家財保険に加入しておくことで、万が一の事態に備えることができます。特に、借り主の故意による損傷や、自然災害による損害は、保険でカバーできる場合があります。保険の内容をよく確認し、適切な保険に加入しておきましょう。

6. まとめ：賢い家主になるために

原状回復の問題は、家主にとって避けて通れない課題です。しかし、正しい知識と適切な対応をすることで、トラブルを最小限に抑え、スムーズな解決を図ることができます。この記事で解説した内容を参考に、賢い家主として、安定した賃貸経営を目指しましょう。

今回のケースでは、入居者の故意による損傷が多数見受けられ、費用負担について意見の相違が生じています。しかし、ガイドラインや契約内容に基づき、冷静に交渉を進めることで、解決の道は開けます。専門家への相談も視野に入れ、最善の解決策を見つけましょう。

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